住み替えを検討する際、手元にいくら残るのか、そして新居へいくら支払うのか、税金の負担に不安を感じていませんか。
とくに売却と購入を同時に進める住み替えでは、それぞれの場面でかかる税金の種類や特例が複雑に絡み合います。
本記事では、住み替えに伴う不動産の売買で生じる税金の仕組みと特例について解説します。
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家を売却する際にかかる税金の種類と計算の仕組みは？
旧居の売却では、売買契約時の「印紙税」、ローン完済による抵当権抹消登記等の「登録免許税」、売却益に対する「所得税・復興特別所得税」および「住民税」がかかります。
紙の契約書に課される印紙税については、2027年3月31日までの間は軽減税率が適用される仕組みです。
売却益が出た場合は、売却した翌年に確定申告をおこなって所得税などを納付しなければなりません。
譲渡所得は、譲渡価額から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算し、売却年の1月1日時点における所有期間が5年を超えるか否かで税率が変わる点に注意が必要です。
固定資産税等は、引渡日を基準に売主と買主で日割り精算するのが実務上の一般的な扱いとなっています。
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新居の購入にかかる税金とは？物件の種類や売主による違い
新居の購入では、印紙税や登録免許税にくわえ、都道府県から課される「不動産取得税」、物件によっては「消費税」がかかります。
登記の際に必要な登録免許税は、2027年3月31日までは一定の自己居住用住宅に対する軽減税率が設けられています。
不動産取得税も固定資産評価額を基礎として計算され、一定の要件を満たす土地や住宅には課税標準の控除などが適用されるため、必ずしも原則の額を負担するわけではありません。
消費税は土地にはかからず、建物部分も個人が売主となる一般的な中古取引では原則として課税の対象外です。
取得後に発生する固定資産税等については、初年度は日割りで精算額を支払うケースが多くなります。
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売却の特別控除と住宅ローン控除は併用できる？住み替え時の注意点
住み替えの際は、旧居の売却に関する「3,000万円の特別控除」と新居の「住宅ローン控除」が原則として併用できない点に注意が必要です。
一定のマイホームを売却した場合、所有期間に関わらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、これは10年超所有の軽減税率とは重ねて利用できます。
ただし、新居へ入居した年やその前後にこれらの特例を受けると、新居での住宅ローン控除は適用外となってしまうのです。
そのため、どちらの制度を利用する方が最終的に有利になるか、事前の比較が欠かせません。
それぞれの節税額は、譲渡益の金額や新居のローン残高、所得金額などによって異なるためです。
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まとめ
住み替えにおける税金は、売却時と購入時でかかる種類が異なり、物件の条件によっても実際の負担額が変わります。
特例を利用する際は、旧居売却の控除と新居の住宅ローン控除が一定期間併用できない点にとくに注意が必要です。
自身の譲渡益や住宅ローン残高などを踏まえ、どちらの制度を選択すべきか事前にシミュレーションして判断しましょう。
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